写字楼生活泵房水箱清洗全套规范（甲级商务楼宇专用，GB17051-2025、上海地方管理办法）

一、法定清洗周期（写字楼分档）

1. 国标强制底线：每 6 个月清洗消毒 1 次（一年 2 次），清洗后必做水质检测，不合格不得供水

2. 甲级 / 高入驻率写字楼推荐加密：每 3 个月 1 次（一年 4 次）

   夜间长时间蓄水、水体停留超 12 小时，余氯易衰减滋生细菌；夏季高温必须季度清洗

3. 楼顶露天不锈钢水箱：2 个月一轮，灰尘、落叶、蚊虫污染重

4. 应急立即清洗（不计常规周期）

   长假复工、暴雨、水箱维修内衬、租户集中投诉黄水 / 异味、检出大肠菌群、机房扬尘、配套实验室排污隐患

二、作业人员全套资质（检查必查）

1. 清洗工人：公共场所有效健康证

2. 地下泵房水箱属于有限空间：作业人员持有限空间操作证，现场专职监护全程在岗

3. 楼顶水箱登高作业：全身安全带、防滑装备、双人作业

4. 服务商资质：二次供水清洗备案资质，可对接 CMA 实验室出具合法水质报告

三、药剂、工具、泵房排污规范

1. 工具：软塑料长刷、高低压水枪、吸污泵；严禁钢丝球划伤 304 不锈钢内壁，划痕藏污易微生物超标

2. 除垢：食品级柠檬酸，温和去除水垢、铁锈（写字楼长期蓄水水垢厚重）

3. 消毒：带卫消证字食品级次氯酸钠，有效氯 200～300mg/L；禁用工业 84、强酸强碱

4. 污水处置：清洗废水排入园区市政污水管网，禁止直排绿化、地下车库积水坑

四、写字楼专属标准化 8 步清洗 SOP（错峰施工，减少租户投诉）

1. 错峰停水、多层通知（写字楼核心要求）

1. 施工窗口：周五夜间 22:00 至周六凌晨 6:00 / 周末全天，完全避开工作日办公时段，停水控制 6 小时内

2. 提前 3 天通知：物业公众号、大堂公告、各企业前台一对一告知；配套实验室、茶水间、简餐商铺单独电话提醒

3. 泵房进水、出水总阀上锁挂牌，切断加压泵电源，能源隔离

2. 排空蓄水、抽净底部淤泥

3. 有限空间强制通风 + 三层气体检测（地下泵房必做）

1. 全开人孔、泵房通风风机持续送风≥30 分钟

2. 上、中、下分层检测氧气、有毒、可燃气体，达标后方可下池，外部监护全程不得离开

4. 全方位刷洗除垢

• 地下密闭水箱：重点清除黑褐色生物膜、厚水垢

• 楼顶水箱：清理绿藻、灰尘、落叶、虫尸

5. 全域浸泡消毒

• 地下泵房密闭水箱：消毒液浸泡≥30min

• 楼顶露天 / 高滞留写字楼水箱：浸泡≥2h

  人孔、爬梯、溢流管、管道内壁全部喷淋消杀，抑制军团菌、大肠杆菌。

6. 多次清水循环冲洗除氯残留

7. 注水静置、双点位采样水质检测（法定强制）

清洗配套必测 10 项国标指标

8. 恢复供水、全楼排气、泵房整改归档

1. 逐层开启各楼层茶水间龙头排空管网空气，物业前台同步告知租户短暂放水

2. 泵房设施检修：人孔双人双锁、透气孔细密防尘防虫网、溢流管加装空气隔断防污水倒灌；泵房清理杂物、增设挡鼠板、通风设备检修

3. 全套清洗影像、检测单据整理归档物业工程部，保存≥2 年

五、两套水质检测，不可互相替代（上海监管硬性要求）

1. 每轮清洗配套 10 项现场快检

   清洗后当场检测出具验收单，仅作为本次清洗台账，不能替代年度 CMA 报告

2. 每年 1 次 CMA 第三方全项检测（写字楼合规必备）

   普通商务楼选 21 项常规套餐；配套实验室、餐饮商铺楼宇建议 43 项全分析，CMA 盖章原件存档，大堂公示，应对卫健委抽查

3. 物业月度巡检

   每月上门抽查各楼层茶水间末梢余氯、浊度，填写巡检台账；上海要求写字楼每季度一次水质抽检并公示结果

六、写字楼独有风险管控要点（区别小区、工厂、酒店）

1. 水体昼夜滞留差大

   工作日用水充足，夜间、周末长期蓄水，余氯快速消耗，必须加密清洗、定期检修紫外线在线消毒设备

2. 地下泵房扬尘污染

   车库、装修粉尘易飘入泵房透气孔，透气口加装双层防尘防虫网，每月更换破损网罩

3. 分区管路严格隔离

   生活饮用水水箱与消防、中央空调补水、实验室废水管道物理隔断，严禁管路互通，杜绝化学试剂、污水倒灌污染

4. 配套实验室专项管控

   实验室酸碱、试剂管道严禁接入二次供水系统，清洗前单独关闭实验室用水支路

5. 机房标准化管理（GB17051-2025 新规）

   独立上锁泵房、视频监控、机械通风、防淹报警；水箱人孔双人双锁，每次开启登记台账，泵房禁止堆放清洁工具、建材杂物

七、写字楼泵房水箱包年清洗标准服务内容（招标签约适用）

1. 定期清洗消毒：一年 2 次基础 / 4 次加密套餐，全程周末夜间施工，不干扰办公

2. 每次清洗配套 10 项水质快检，出具纸质验收单据

3. 每月上门泵房巡检：水箱、加压泵、消毒机组、防虫网、管路隐患排查，轻微破损现场简易修复

4. 全年 1 次 CMA21/43 项资质检测报告原件交付，协助大堂公示

5. 全套有限空间安全作业流程：作业审批单、气体检测、人员资质复印件归档

6. 全年完整纸质 + 电子档案（清洗前后照片、消毒记录、检测报告、巡检台账）

7. 24 小时应急上门：水体发黄、异味、水箱漏水、微生物超标免费复洗复测

8. 增值服务：每年 1 次箱体除锈防腐、透气防尘网免费更换、泵房深度清洁、消毒机组维护校准

八、全套归档资料清单（卫健、物业检查必查）

1. 周末停水通知、各企业租户告知记录

2. 有限空间作业审批单、安全交底、工人健康证、作业证复印件

3. 清洗前、刷洗、消毒、采样完工对比照片 / 视频

4. 消毒剂配比、浸泡时长、废水处置记录

5. 每次清洗水质检测单据、年度 CMA 完整检测报告

6. 月度泵房巡检记录表、设施维修整改记录